SRB Anwälte

Problem:
Auch das neue Eckpunktepapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bundesministeriums für Wohnen Stadtentwicklung und Bauwesen vom 20.11.2025 sieht vor, dass entgegen dem allgemeinen Sachmangelbegriff in § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB und entgegen den vom BGH entwickelten Maßstäben für den dreigliedrigen Mangelbegriff demnächst eine Unterschreitung der allgemein anerkannten Regeln der Technik keinen Sachmangel mehr begründen soll. Vertragsgerecht soll der Standard gemäß Gebäudetyp E sein. Was demnach vertragsgerecht ist soll durch Landesrecht der einzelnen Bundesländer vordefiniert werden. Aber wird dadurch das Bauen einfacher, und bleibt dadurch demnächst bei Funktionsmängeln am Bauwerk die Einzelfallprüfung durch das Gericht erspart? Welche Auswirkungen hat dies auf den Bedenkenhinweis?


Antwort:
So, wie die Ministerien sich die gesetzlichen Änderungen im Zivilrecht im neuen Eckpunktepapier vorstellen, werden voraussichtlich noch weitere Auslegungsschwierigkeiten entstehen. Unter Abschnitt II. „Regelung im Zivilrecht“, Unterabschnitt 5. a) führen die Ministerien aus, dass demnächst für die Bauausführung bei Vereinbarung des Gebäudetyps E als Mindeststandard nur die Einhaltung derjenigen anerkannten Regeln der Technik geschuldet sei, die in diesen technischen Baubestimmungen der Länder enthalten seien. Abweichungen von den Technischen Baubestimmungen der Länder sollen bei Vereinbarung eines Gebäudetyps E-Vertrages nicht mehr stets zu einem Mangel des Bauwerks führen. So sollen im Gleichlauf mit den Bauordnungsrecht Abweichungen von den Technischen Baubestimmungen der Länder möglich sein, wenn die Abweichung als gleichwertige Lösung nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung zugelassen ist.

Aber wer wird demnächst bewerten, was als „gleichwertige Lösung“ gilt? Und wer entscheidet darüber ob ein Fall vorliegt, der nicht stets zu einem Mangel führt, im konkreten Einzelfall dann aber doch trotz Entsprechung als Mangel einzustufen ist?

Des Weiteren führen die Ministerien in ihrem Eckpunktepapier aus, dass der Auftragnehmer gemäß diesen neuen Anforderungen an bestimmte herabgesetzte Qualitäts- und Komfortstandards nur einen „einfachen Standard“ schulden soll. Der einfache Standard - so das Eckpunktepapier - sei ein Standard, mit dem beim kostenreduzierten und einfachen Bauen vom üblichen Standard nach unten abgewichen werde, und bei dem bestimmte Ausstattungs- und Komfortmerkmale reduziert sind. Die „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“ solle dabei gleichwohl sichergestellt bleiben. Fraglich ist wie der Zwiespalt zwischen einem einfachen – eigentlich mangelhaften Standard – und dennoch dem Erreichen einer zeitgemäßen Gebrauchstauglichkeit aufgelöst wird. Ein zivilrechtlicher Sachmangelbegriff kennt keine „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“ sondern neben der vertragsgerechten und regelkonformen Herstellung nur die Funktionstauglichkeit. Diesen janusköpfigen Zieldualismus müssen später im Streitfall wohl die Gerichte auflösen.

Sollte dieses Vorhaben am Ende in eine gesetzliche Regelung gegossen werden, so wird sich die Frage stellen, inwieweit der Auftragnehmer bei Vereinbarung des Gebäudetyps E dennoch möglicherweise zusätzlich darüber aufklären musste, dass die Nichteinhaltung eigentlich allgemein anerkannter Regeln der Technik auch zu einer gewissen Komfort- und Nutzungseinschränkung – oder sogar zu einer Funktionsbeeinträchtigung des Gewerks führen wird.

Des Weiteren ist problematisch, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik selbst dann geschuldet ist, wenn eine abweichende negative Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde. So muss beispielsweise ein Dach auch dann dicht sein, selbst wenn die Parteien eine Konstruktionsweise vereinbart haben, die nicht zu einer hundertprozentigen Dichtigkeit führen kann. Die Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ist bereits heute möglich, erfordert aber einen umfassenden Bedenkenhinweis und eine vollständige Aufklärung des Bauherrn über alle Konsequenzen. Diesen Bedenkenhinweis muss der Auftragnehmer sorgfältig dokumentieren und im Streitfall auch beweisen. Meldet er keine Bedenken an, so haftet der Auftragnehmer trotz Vereinbarung des Gebäudetyps E.

Es ist zu befürchten, dass dieses Gesetzesvorhaben am Ende zu weiterer Bürokratie und einer praktisch unerfüllbaren Dokumentationspflicht von Werkunternehmern führen wird. Schon heute können kleine Handwerksbetriebe im Streitfall vielfach den Nachweis der ordnungsgemäßen und vollständigen Erteilung des Bedenkenhinweises nicht führen. Die neue Regelung wäre damit hochgradig fehleranfällig und im Streitfall mit weiteren Beweisschwierigkeiten verbunden. Vereinbart der Auftragnehmer also den Gebäudetyp E, so setzt er sich weiteren Haftungsrisiken aus, am Ende diese nach unten abweichende Beschaffenheitsvereinbarung möglicherweise nicht beweisen zu können.

Zudem sieht das neue Eckpunktepapier vor, dass das Gesetz klarstellen soll, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass technischen Regelwerken per se keine Vermutungswirkung zukommt, anerkannte Regeln der Technik zu sein. Dies steht zwar im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (entgegen dem vorigen Referentenentwurf der Ampel-Regierung) führt aber keineswegs zu Vereinfachungen. Denn die Einzelfallprüfung durch Sachverständigengutachten, welche Regelwerke örtlich ansässige Handwerksbetriebe beim Gebäudetyp E – statt den allgemein anerkannten Regeln der Technik – durchschnittlich anwenden und als Mindeststandard erachten, bleibt nicht erspart.


Fazit:
Das Gesetzesvorhaben der Einführung eines Gebäudetyps E wird das Bauen in der Praxis gegebenenfalls vereinfachen, in rechtlichen Auseinandersetzungen jedoch zu weiteren Auslegungsschwierigkeiten führen. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss gegebenenfalls sogar durch eine Umfrage bei örtlichen Handwerksbetrieben im Einzelfall ermittelt werden, ob das technische Regelwerk, welches der vom Gericht hinzugezogene Sachverständige beschreibt, überhaupt noch die anerkannten Regeln der Technik wiedergibt. So können DIN-Normen veraltet sein, und es kann von den örtlichen Handwerksbetrieben bereits ein darüberhinausgehendes Regelwerk befolgt werden, hinter dem die DIN noch zurückbleibt. Umgekehrt kann beispielsweise eine DIN anspruchsvoller ausgestaltet sein, als dies durchschnittlich in der jeweiligen Handwerksbranche bei einem solchen Vergleichsobjekt befolgt wird. Die Regelwerke sind daher stets einer Einzelfallauslegung zugänglich und werden dies auch mit dem Gebäudetyp E bleiben. Hinzu kommt die Pflicht für den Bauträger oder Auftragnehmer, eine Aufklärungsakte zu führen.

David Hellmanzik
Rechtsanwalt