SRB Anwälte

Die Vermietung einer Mietwohnung über Plattformen wie „Airbnb“ oder „booking.com“ kann zu rechtlichen Problemen führen, insbesondere wenn sie ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters erfolgt. Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Mietsache weiterzuvermieten. Eine unerlaubte Untervermietung stellt eine vertragswidrige Nutzung dar und kann eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigem Verhalten rechtfertigen. Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung über Internetplattformen ohne die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung stellt im Übrigen einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Normen, wie z. B. Zweckentfremdungsgesetze, dar und kann mit Geldbußen geahndet werden. Die Nutzung eines Objekts als Ferienwohnung stellt auch baunutzungsrechtlich keine Wohnnutzung dar und kann behördlich untersagt werden. Es handelt sich um eine in reinen Wohngebieten unzulässige eigenständige Nutzungsart.

Selbst wenn der Vermieter die Untervermietung grundsätzlich genehmigt hat, erfasst diese Genehmigung die zeitweise Vermietung an Touristen nicht. Dem Vermieter sind detektivische Ermittlungen gestattet. Der Einsatz eines Agent Provocateur macht die Kündigung nicht unwirksam. Eine Kündigung ist auch dann möglich, wenn der Mieter nach einer Abmahnung das Vermietungsangebot auf der Plattform weiter geschaltet lässt. Ob es zu einer erneuten Vermietung tatsächlich gekommen ist, ist unerheblich. Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung kann gerechtfertigt sein, wenn die Pflichtverletzung als besonders schwerwiegend angesehen wird. Ansonsten ist eine Abmahnung vor der Kündigung erforderlich, es sei denn es ist offensichtlich, dass der Vermieter die Vermietung über eine Plattform nicht dulden wird.

Im Urteil vom 08.01.2014 - VII ZR 210/13 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine erteilte Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich nicht die tageweise Vermietung an Touristen umfasst. Ohne besondere Anhaltspunkte kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass eine solche Erlaubnis auch die kurzfristige Vermietung an Touristen einschließt. Die unerlaubte Untervermietung über „Airbnb“ kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Zudem kann eine solche Vermietung als schwerwiegende Pflichtverletzung angesehen werden, die auch eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen kann.

Die aufgeworfene Problematik im Mietverhältnis zeigt, dass der Vermieter Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Normen seitens des Mieters nicht hinnehmen muss. Die (gewerbliche) Untervermietung der (gesamten) Wohnung als Ferienwohnung über ein Onlineportal wie "Airbnb" oder o.ä. an Touristen stellt eine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass sie - unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten - nicht nur den Anspruch einer fristgemäßen, sondern auch eine fristlose Kündigung rechtfertigt, und zwar selbst ohne Abmahnung. Ausreichend kann dabei die Aufrechterhaltung des über die Online-Plattform geschalteten Angebots nach einer Abmahnung sein, da der Mieter der Öffentlichkeit und - wohl vor allem maßgeblich für die erforderliche Pflichtverletzung gegenüber dem Vertragspartner - dem Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die Vertragsverletzung ungeachtet der Abmahnung auch in Zukunft fortzusetzen.

Sonja Borchard
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht