SRB Anwälte

Im Gewerberaummietrecht gelten für die Nebenkostenabrechnung besondere Anforderungen, die sich aus § 535 BGB sowie aus der Kommentarliteratur und Rechtsprechung ergeben. Anders als im Wohnraummietrecht findet § 556 BGB mit der Betriebskostenverordnung keine Anwendung, sodass auch andere als die in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten umgelegt werden können, sofern dies im Mietvertrag eindeutig vereinbart ist.

Folgende Praxistipps zur Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietrecht sind zu beachten:

1. Klare vertragliche Regelung:
Die Umlage von Nebenkosten bedarf einer ausdrücklichen und zweifelsfreien Vereinbarung im Mietvertrag. Es empfiehlt sich, alle umlegbaren Kostenarten konkret zu benennen und den Umlageschlüssel (z. B. nach Fläche, Verbrauch usw.) eindeutig zu regeln.

2. Form und Inhalt der Abrechnung:
Die Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB genügen. Sie sollte enthalten: Eine geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, eine Erläuterung des Verteilungsmaßstabs, eine Berechnung des Anteils des Mieters, den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss also klar, übersichtlich und für einen „normalen“ Mieter nachvollziehbar sein.

3. Abrechnungsfrist:
Es gibt keine gesetzliche Ausschlussfrist wie im Wohnraummietrecht (§ 556 Abs. 3 BGB gilt nicht). Nach allgemeiner Meinung sollte die Abrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen. Eine verspätete Abrechnung schließt Nachforderungen nicht automatisch aus, kann aber im Einzelfall zur Verwirkung führen.

4. Prüffähigkeit:
Die Abrechnung muss prüffähig sein, insbesondere müssen die zugrunde gelegten Flächen und Verteilerschlüssel nachvollziehbar und dokumentiert sein. Unklare oder fehlerhafte Angaben führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung und zur Nichtfälligkeit etwaiger Nachforderungen.

5. Umlage von Sonderkosten:
Im Gewerberaummietrecht können auch Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung sowie sonstige Kosten (z. B. Wachdienst, Centermanagement) umgelegt werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist. Bei Gemeinschaftsflächen empfiehlt sich eine anteilige Umlage und gegebenenfalls eine Kostenbegrenzung.

6. Schriftform:
Es bestehen keine gesetzlichen Formvorschriften, jedoch empfiehlt sich aus Gründen der Nachweisbarkeit und Übersichtlichkeit die schriftliche Abrechnung.

Zusammenfassend:
Die Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietrecht kann deutlich flexibler gestaltet werden als im Wohnraummietrecht, aber eine klare und transparente Vertrags- und Abrechnungspraxis ist zwingend erforderlich. Insoweit sind die Prüffähigkeit und die Nachvollziehbarkeit die zentralen Anforderungen.



Sonja Borchard
Fachanwältin für Mietrecht und WEG-Recht