SRB Anwälte

Problem:
Muss ein Keller trocken sein, selbst wenn hierzu im Werkvertrag oder Bauträgerkaufvertrag keine Mindestanforderungen geregelt sind?

Antwort:
Ja, denn die Trockenheit des Kellers gehört jedenfalls bei einem Neubauvorhaben zu der konkludent vereinbarten Beschaffenheit, den ein Auftraggeber auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung erwarten darf. Kommt es zu einem Wassereintritt, so ist der Werkunternehmer zur Nacherfüllung verpflichtet. Hierzu hatte zuletzt das OLG Nürnberg konsequent dem funktionalen Mangelbegriff folgend mit Urteil vom 21.03.2024, Az. 13 U 695/23 entschieden, dass das von der beklagten Werkunternehmerin hergestellte Haus mangelhaft ist, weil Feuchtigkeit in den Keller eindringt. Bei einem Neubau - so das OLG - gehöre die Trockenheit des Kellers jedenfalls zur konkludent vereinbarten Beschaffenheit. Die weiterhin in den Keller eindringende Feuchtigkeit stelle einen Sachmangel dar, weil sie auf einer baulichen Ursache im Bereich der Kellerkonstruktion beruhe. Für den Nachweis der Mangelhaftigkeit müsse nur die Symptomatik des Wassereintritts, nicht jedoch die genaue Mangelursache dargelegt werden. Es genüge, dass die Schäden typischerweise und gehäuft nach einem Starkregenereignis auftreten.

Wegweisend sind dabei auch die Ausführungen zur Beweislastverteilung. Denn der Auftraggeber muss nur einen möglichen Ursachenzusammenhang darlegen, nicht jedoch jede denkbare Alternativursache für den Wassereintritt ausschließen. Hierzu führt das OLG Nürnberg aus, das Gutachten eines Sachverständigen unterliege der freien Beweiswürdigung. Dementsprechend dürfe sich das Gericht auch nicht dadurch, dass sich ein Gutachter nur auf Wahrscheinlichkeitsgrade festlegt, von der Bildung einer persönlichen Überzeugung abhalten lassen. Entscheidend sei nicht der Grad der Überzeugung des Sachverständigen, sondern die persönliche Überzeugung des Tatrichters, und diese setze nicht den Ausschluss letzter Zweifel, sondern lediglich einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit voraus. Ob die streitige Behauptung als bewiesen anzusehen ist, entscheide nicht der Sachverständige, sondern der Richter.

Fazit:
Bei Wassereintritt in den Keller ist schnelles Handeln geboten. Nicht nur, weil der Wassereintritt zu teuren Mangelfolgeschäden führen kann, sondern weil spätestens 5 Jahre nach Abnahme die Verjährung der Mängelansprüche droht. Spätestens kurz vor Ablauf der Gewährleistung sollte zur Hemmung der Verjährung die Erfüllungsklage erhoben oder das selbständige Beweisverfahren eingeleitet werden. Dabei hilft die Beweislastverteilung, dass der Häuslebauer nur die Wahrscheinlichkeit eines Ursachenzusammenhangs von Starkregenereignissen oder drückenden Grundwassers mit dem Wassereintritt im Keller nachzuweisen hat.

David Hellmanzik
Rechtsanwalt