SRB Anwälte

Mit Urteil vom 28.01.2026 (BGH, Az. VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Untervermietung nicht darauf ausgerichtet sein darf, einen Gewinn zu erzielen, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.

Demnach stellt eine über die Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, das den Mieter zum Untervermieten berechtigt. Der Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist es, dem Mieter bei geänderten Lebensverhältnissen (z. B. Auslandsaufenthalt, Zusammenzug) zu helfen - nicht, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen.

Im entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis an Untermieter weitergegeben und dafür eine Nettokaltmiete verlangt, die deutlich über der eigenen Miete lag (962,00 € vs. 460,00 €). Die Vermieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag wegen der gewinnbringenden Untervermietung. Der BGH bestätigte, dass der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hatte, da kein berechtigtes Interesse i. S. d. Vorschrift vorlag.

Rechtsbegründung
§ 553 BGB gewährt dem Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung nur bei berechtigtem Interesse. Dieses berechtigte Interesse umfasst typischerweise Situationen wie das Sichern der Wohnung bei veränderten Lebensumständen oder Deckung eigener Aufwendungen. Einnahmen, die über die bloße Deckung der wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen, begründen hingegen kein berechtigtes Interesse und fallen nicht unter den Schutz des § 553 BGB.

Praktische Konsequenzen
Mieter dürfen ihre Wohnung weiterhin untervermieten, soweit die Untermiete die eigenen Kosten deckt und ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Untervermietung, mit der ein wirtschaftlicher Vorteil bzw. Gewinn erzielt wird, kann die Zustimmungspflicht des Vermieters und letztendlich eine Kündigung rechtfertigen.
Unklar bleibt - und wurde vom BGH nicht abschließend entschieden -, wie etwaige Möblierungszuschläge bei der Berechnung der Untermiete bewertet werden sollen. Hierzu gibt es (noch) keine eindeutigen rechtlichen Leitlinien.

Folgen für die Vertragspraxis
Mieter müssen ihre Untervermietungspläne offenlegen und insbesondere darlegen, wie sich die verlangte Miete zusammensetzt, wenn sie eine Erlaubnis des Vermieters einholen möchten. Gewinnorientierte Untervermietungsmodelle sind ohne Zustimmung des Vermieters rechtlich nicht durchsetzbar und können zur Kündigung führen.



Sonja Borchard
Fachanwältin für Mietrecht und WEG-Recht