SRB Anwälte

Problem:
Verjähren Mängelansprüche gegen den Bauträger auch dann schon nach fünf Jahren, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf einer unwirksamen Abnahmeklausel beruht?

Antwort:
Nein, es gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren. Den Bauträger trifft die Höchststrafe.
Nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26.03.2026 (Az. VII ZR 68/24) können Mängelansprüche gegen den Bauträger bei unwirksamen Abnahmeklauseln bis zu 30 Jahre durchsetzbar bleiben. Entscheidend ist, dass mangels wirksamer Abnahme die reguläre fünfjährige Verjährungsfrist gar nicht in Gang gesetzt wurde. Erst nach Ablauf einer vom BGH gezogenen 30‑Jahres‑Grenze sind die Mängelansprüche endgültig nicht mehr durchsetzbar.

Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangte vom Bauträger Kostenvorschuss in Höhe von rund 292.000€ für die Beseitigung von Korrosionsschäden und Undichtigkeiten an einem Metall‑Pultdach einer größeren Wohnanlage. Die Anlage war bereits Ende der 1990er / Anfang der 2000er Jahre errichtet worden. Der Bauträger hatte die Einheiten über formularmäßige Bauträgerverträge verkauft, in denen u.a. zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums – sinngemäß – folgende Regelung enthalten war:
„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter.“

In späteren sog. „Nachzügler‑Verträgen“ fand sich zusätzlich die Formulierung der Fiktion, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei bereits erfolgt. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Das OLG Stuttgart folgte dem und nahm an, Mängelansprüche seien spätestens nach 15 Jahren nicht mehr durchsetzbar (10 Jahre Höchstfrist des Herstellungsanspruchs aus § 199 Abs. 4 BGB plus fünfjährige Gewährleistungsfrist).

Der BGH hat diese Sichtweise jedoch korrigiert. Zunächst bestätigt der BGH, dass die vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel AGB‑rechtlich unwirksam ist. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei ein eigenes Recht jedes Erwerbers. Wird die Abnahme durch Vertreter der Erwerber geregelt, ohne den einzelnen Erwerbern ein eigenständiges Abnahmerecht vorzubehalten, liegt eine unangemessene Benachteiligung vor (AGB‑Kontrolle).

Daraus folgt: Eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat nie stattgefunden. Die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB konnte daher nicht zu laufen beginnen.

Das OLG Stuttgart hatte versucht, die Haftung des Bauträgers zeitlich zu begrenzen, indem es eine 15‑jährige Obergrenze konstruierte (10 Jahre Höchstfrist für den Herstellungsanspruch aus § 633 Abs. 1 BGB i.V.m. § 199 Abs. 4 BGB plus 5 Jahre Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche). Diese rechtlich verfehlte Hilfskonstruktion weist der BGH ausdrücklich zurück: Eine solche „Mischfrist“ finde keine Stütze im Gesetz. Dem Bauträger sei es als Verwender der unwirksamen Klausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf den noch andauernden Erfüllungszustand (fehlende Abnahme) zu berufen, um die Entstehung oder den Lauf von Mängelansprüchen zu seinen Gunsten zu begrenzen. Ganz schutzlos stellt der BGH die Bauträger aber nicht:
Der BGH zieht eine absolute Höchstgrenze von 30 Jahren für die Durchsetzbarkeit der Mängelansprüche (insbesondere des Kostenvorschussanspruchs nach § 637 Abs. 3 BGB). Diese 30‑Jahres‑Frist knüpft an den Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme an, also an den Zeitpunkt, in dem die Abnahme aufgrund der unwirksamen Klausel vorgenommen werden sollte, tatsächlich aber nicht wirksam zustande kam.

Zur dogmatischen Herleitung verweist der BGH auf eine Gesamtanalogie zu verschiedenen Verjährungsnormen (§ 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3, Abs. 3a, § 202 Abs. 2 BGB) sowie den Grundsatz des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB), der es dem Bauträger verbietet, aus seiner eigenen AGB‑Unwirksamkeit unbegrenzt Vorteile zu ziehen. Im konkreten Fall waren die 30 Jahre noch nicht verstrichen, so dass die WEG ihren Kostenvorschussanspruch weiterhin durchsetzen konnte.

Fazit:
Infolge der Entscheidung des BGH müssen Bauträger mit unwirksamen Abnahmeklauseln als Sanktion damit rechnen, dass Mängelansprüche – insbesondere der WEG wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum – für sehr lange Zeit „am Leben“ bleiben. Keine wirksame Abnahme bedeutet: Die reguläre fünfjährige Verjährungsfrist beginnt nicht zu laufen. Ein „Rettungsanker“ für den Bauträger ist erst die vom BGH gezogene 30‑Jahres‑Obergrenze ab der fehlgeschlagenen Abnahme.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Erwerber lohnt sich deshalb gerade bei älteren Objekten ein genauer Blick in die Bauträgerverträge: Unwirksame Abnahmeklauseln können dazu führen, dass vermeintlich „uralt“ erscheinende Mängelrechte noch längst nicht verjährt sind.

Bauträger wiederum müssen ihre Vertragsmuster dringend auf AGB‑feste Abnahmeregelungen überprüfen. Wer weiterhin mit unwirksamen Abnahmeklauseln arbeitet, riskiert eine Haftungsverlängerung auf bis zu 30 Jahre – und zwar ausgerechnet wegen der eigenen – oft gut gemeinten – Vertragsgestaltung.

David Hellmanzik
Rechtsanwalt