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Eigenbedarfskündigung trotz Umbau- und Verkaufsabsicht wirksam
BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23
Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil die Rechte der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung weiter gestärkt: So stellt der Bundesgerichtshof im Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 klar, dass der Eigenbedarf eines Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist, auch wenn dieser den Bedarfsgrund selbst herbeiführt. Die Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf ist nicht rechtsmissbräuchlich, nur weil der Vermieter seine Lebensplanung ändert oder eine Alternativwohnung besitzt. Das Berufungsgericht muss die Einzelfallumstände und die Motive des Vermieters sorgfältig würdigen.
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der klagende Vermieter bewohnte eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses und plante, diese mit dem Dachgeschoss zu verbinden und anschließend zu verkaufen. Vor Beginn der Bauarbeiten wollte er dauerhaft in seine darunter liegende, vermietete Wohnung im dritten Obergeschoss ziehen und kündigte deshalb der Mieterin wegen Eigenbedarf. Während das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg die Kündigung bestätigte, wertete das Berufungsgericht sie als missbräuchliche Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und wies die Klage ab: Es gehe dem Vermieter allein um den Verkauf, nicht um echten Eigenbedarf.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Berlin II auf und stellte klar, dass die Eigenbedarfskündigung nicht allein deshalb unwirksam sei, weil der Vermieter den Bedarf selbst verursacht hat oder Alternativwohnungen besitzt; entscheidend ist, ob der Nutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar begründet ist „unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände“.
Bei der rechtlichen Würdigung betont der Bundesgerichtshof, dass für das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorausgesetzt wird, dass der Vermieter zwingend auf die Wohnung angewiesen ist. Ein ernsthafter, nachvollziehbarer und vernünftiger Wunsch zur Selbstnutzung reicht aus. Die Gerichte dürfen nicht ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Auch wenn der Vermieter den Eigenbedarf selbst verursacht hat (z.B. durch den geplanten Umbau oder den Verkauf einer anderen Wohnung), ist dies grundsätzlich zulässig. Das Nutzungsinteresse des Vermieters bleibt zu respektieren, solange der Eigenbedarf ernsthaft und nachvollziehbar ist.
Der Bundesgerichtshof verwies mit dieser Begründung die Sache zurück an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin, die das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs im konkreten Fall neu überprüfen muss.
Sonja Borchard
Fachanwältin für Mietrecht und WEG-Recht
